13 december 2018
In de Genkse Bresserstraat en Loofstraat worden in 2019 dertien stadsgronden verpacht. Met het woonproject ‘In de Bres’ maakt Genk wonen opnieuw betaalbaar voor jongeren.
“In heel wat steden stuiten twintigers en dertigers op de hoge prijzen van vastgoed. De strengere duurzaamheidsnormen, hoge grondstofprijzen en dure bouwgronden maken het zo goed als onmogelijk om op eigen kracht een nieuwe woning te kopen. Ons project moet hen helpen om een gezonde en duurzame wooncarrière uit te bouwen.” Aan het woord is Tim Vanbrabant, hoofd van de dienst woonbeleid bij de stad Genk, die de komende maanden van start gaat met het woonproject ‘In de Bres’.
99 jaar
Erfpacht is geen nieuw systeem, het wordt al eeuwen toegepast op begijnhoven en landbouwgronden. Op welke manier is het woonproject ‘In de Bres’ vernieuwend en waar haalden jullie de inspiratie vandaan?
“Genk heeft al heel wat ervaring met het verpachten van industriegronden, maar erfpacht voor particulieren is voor onze stad nieuw. We werden geïnspireerd door projecten van andere Vlaamse gemeenten waarbij bouwgronden of te renoveren woningen in erfpacht worden gegeven, maar er wel nog steeds een aankoopoptie is. Stad Genk wil een stap verder gaan en koos ervoor om een aantal van haar gronden te verpachten voor een periode van 99 jaar, het absolute maximum.”
“Na die termijn krijgen we zowel de gronden als de woningen of opstallen opnieuw in handen. Uniek aan ‘In de Bres’ is dat wij de woning ook aan de erfpachters zullen vergoeden. Zij krijgen de geschatte waarde van hun huis terugbetaald. Op die manier is het voor de bewoners ook waardevol om te investeren in de kwaliteit van hun woning. Afhankelijk van de toekomstige ruimtelijke context beslist de stad dan opnieuw over de toekomst van de kavels.”
Waarom was het project volgens jullie nodig?
“Heel wat jonge mensen zitten tussen schip en wal: ze blijven bij hun ouders wonen of moeten langere tijd huren omdat ze maar moeilijk de overstap naar de koopmarkt kunnen maken. ‘In de Bres’ is voor ons een testcase: wij willen ontdekken of erfpacht een tool is om wonen betaalbaar te maken voor alle Genkenaars.”
Jonge starters
Wie kan zich kandidaat stellen voor het woonproject?
“Als stad geven we de bouwgronden goedkoop in erfpacht, maar we willen daar ook iets voor in ruil. Daarom gaan we op zoek naar jonge mensen die voor Genk kiezen en er een leven willen opbouwen. In ons toewijzingsreglement geven we voorrang aan jonge mensen die een band hebben met Genk en dus de laatste 24 jaar zes jaar in de stad hebben gewoond. Bovendien moeten ze jonger zijn dan 35 jaar en een bescheiden inkomen hebben. Toch kunnen veel meer mensen zich kandidaat stellen: iedereen die nog geen andere woning bezit, kan meedingen naar een woning. Veel hangt dus af van het succes van het project.”
Waarom is erfpacht voordelig voor die jonge starters?
“Eerst en vooral sparen ze er veel geld mee uit. Wie een kavel koopt voor 120.000 euro met een lening aan een vaste rente van 3,5 procent, betaalt 25 jaar lang iedere maand 600 euro. Neem je diezelfde kavel van ons in erfpacht, dan betaal je slechts 100 euro per maand en 1000 euro per jaar. Zo spaar je jaarlijks 5000 euro uit die je in de plaats daarvan op je pensioenspaarrekening kan storten of kan gebruiken voor de opleiding van je kinderen.”
“Daarnaast is erfpacht voor jonge mensen interessant omdat zij steeds mobieler worden en niet hun hele leven in hetzelfde huis blijven wonen. Als zij hun woning na twintig of dertig jaar verkopen, hebben ze maar 30.000 tot 40.000 euro aan de bouwgrond uitgegeven. En dat terwijl het erfpachtrecht zijn waarde behoudt: het is immers nog minstens zestig jaar geldig. Bovendien hebben de erfpachters de zekerheid dat hun woning in de toekomst wordt verkocht met een erfcijns of rente van 1 procent en een voorspelbare indexering.”
Duurzaam bouwen
De woningen worden gebouwd en verkocht door Machiels Building Solutions. Het worden energiezuinige woningen. Waarom was dat voor jullie zo belangrijk?
“We moeten vandaag bouwen met het oog op de toekomst. Daarom zullen alle woningen van ‘In de Bres’ bestaan uit een houtskeletbouw die de ontwikkelaar isoleert met een minimum aan synthetische materialen. Qua luchtdichtheid kan Machiels Building Solutions alles tot in de puntjes uitmeten, waardoor er geen energie verloren gaat. Alles wordt op de werf zelf geassembleerd. Vanbinnen worden de muren bepleisterd, de buitenkant wordt omgeven met bakstenen. Met een uiteindelijk E-peil van 30 zijn de woningen klimaatbestendig en wordt ‘In de Bres’ een duurzaam project vlak bij het centrum.”
Wil de stad Genk in de toekomst nog meer stappen zetten richting innovatieve bouwprojecten?
“‘In de Bres’ is een relatief traditioneel woonproject met grondgebonden woningen, gebouwd op een verkaveling. We zien zeker nog marge om verder te innoveren. Maar om te beginnen willen we poolshoogte nemen bij de bewoners zelf: wat vinden zij de sterke en minder sterke punten van dit project? Is die evaluatie positief, dan bekijken we op welke stedelijke locaties we erfpacht nog kunnen inzetten.”
