CircuS-traject: Laakdal aan het woord

Vandaag spreken we met Wim Verboven, Directeur Grondzaken van Laakdal. Zij steken hun technische dienst in een nieuw jasje.

In Laakdal staat er een groot project op de planning. Wat was de aanleiding om het gebouw van de technische dienst grondig te renoveren?

De hoofdreden is dat het huidige gebouw niet voldoet aan de basisbehoeften van onze technische dienst. Vooral de sanitaire voorzieningen, kleedkamers, douches, refter en kantoorruimte zijn verouderd en ontoereikend. Het project staat daarom al langer op onze planning. Ondertussen zijn we in het stadium van een grondig voorontwerp beland, en bekijken we ook de afweging tussen renovatie en nieuwbouw.

Welke gebreken of noden in het huidige gebouw zijn prioritair in het project? 

Prioritair is echt dat het facilitaire gedeelte in orde geraakt. Daarnaast zijn er natuurlijk ook gebreken van het gebouw die te maken hebben met slijtage. Er zijn enkele lekkages in het dak, dat moet ook opgelost worden. We maken ons daarnaast zorgen over de veilige opslag van gevaarlijke stoffen, zoals brandstoffen, oliën en verf, en we willen dit nog verder verbeteren. Zo ontstaat er geen gevaar voor de mensen die werkzaam zijn in het gebouw. 

Je gaf aan dat de renovatie, die al even op tafel ligt, ondertussen is geëvolueerd tot een voorontwerp dat ontzettend grondig is, maar op dit moment ook conventieel en toch redelijk duur? 

Klopt. Het traject is gestart als een kleine renovatie die bleef groeien. Naarmate we ermee bezig waren, zagen we dat de ingrepen die we moesten doen wel ingrijpender waren dan verwacht. We wilden echter ook toekomstgericht renoveren en geen renovatie doen om maar wat pleisters op de wonde te plakken. Daardoor is gaandeweg het budget geëvolueerd naar een heel hoog budget, waarbij we nu toch al over miljoenen spreken. We willen zorgen dat onze technische dienst een huisvesting heeft die klaar is voor de toekomst en die geschikt is voor hen. We bieden dit ook voor onze andere diensten aan als werkgever, dus vanzelfsprekend geldt dit ook voor onze technische dienst.

Hoe beïnvloedt de vastgoedstrategie, gebaseerd op de inventaris van jullie patrimonium, de keuze voor dit specifieke project? 

Een belangrijke. Laakdal heeft zo'n 45 gebouwen in eigen beheer. Dat is veel, en het beheer ervan wordt steeds moeilijker en duurder. We zijn daarom gestart met een strategisch vastgoedplan. Het doel is niet om minder aan te bieden, maar om slimmer te beheren en met minder vastgoed hetzelfde te realiseren. Deze renovatie past binnen die bredere visie van efficiëntie, duurzaamheid en multifunctioneel gebruik.

Wordt er in het kader van de renovatie ook nagedacht over alternatieven, zoals een nieuwbouw op het aangrenzende perceel? Waarom zou je hier wel of niet voor kiezen? 

Dat zijn we inderdaad volop aan het onderzoeken. We beseffen dat de ingrepen die nodig zijn voor een kwalitatieve renovatie zo omvangrijk zijn, dat we compromissen moeten sluiten om alles in het bestaande gebouw in te passen. Daarom hebben we beslist om een objectieve vergelijking te maken tussen een doorgedreven renovatie en een nieuwbouw op het aangrenzende perceel. We willen beide voorstellen deze lente opnieuw aan het bestuur voorleggen, met een overzicht van hun voordelen, nadelen en toekomstgerichtheid. Zo kunnen ze een objectieve keuze maken. 

Een nieuwbouw biedt mogelijk meer mogelijkheden om de bezettingsgraad van het gebouw te verhogen, door bijvoorbeeld polyvalente ruimtes te creëren die ook buiten de werkuren benut kunnen worden. Misschien zijn er wel mogelijkheden om het gebouw uit te breiden met een aantal andere functies, deze functies samen te integreren en een synergie te vinden. Onze werkplaats ligt bovendien centraal in de gemeente, wat kansen biedt om functies te combineren of meer te centraliseren. Kosten spelen altijd een grote rol. We weten dat een nieuwbouw met dezelfde functionaliteiten mogelijk nog duurder zal zijn dan de renovatie qua investering. We moeten dus ook bekijken of het budget verhoogd kan worden en of dat past binnen de meerjarenplanning waaraan momenteel gewerkt wordt.

Hoe wordt er binnen dit project rekening gehouden met de energietransitie en met klimaatadaptatie?

We willen volledig overstappen op hernieuwbare energie, maar welke richting we precies uitgaan, moet blijken uit de verdere studies. Zowel voor renovatie als nieuwbouw houden we rekening met klimaatadaptatie via bouwtechnische maatregelen. In een nieuwbouw liggen daar mogelijk meer kansen, maar dat moet verder onderzocht worden. 

Dit gaat hand-in-hand met de totale exploitatiekost, een beslissende factor. In bouwprojecten wordt dat veelal weinig vooraf belicht. De totale kost overheen de levensduur wordt nochtans bij het ontwerp vastgelegd. 

Hoe willen jullie jullie duurzame ambities bekendmaken bij de inwoners? 

Dat is een goede vraag. Ik ben zelf geen communicatiespecialist. Maar we hebben wel een heel sterke communicatiedienst, met toch wel wat geschiedenis en dat loopt heel erg goed. De concrete communicatiestrategie voor dit verhaal is nog niet vastgelegd. Hier moeten we nog aandacht aan besteden. We zien wel vanuit het bestuur een duidelijke ambitie om voldoende te informeren.

 Daarnaast hebben we ook onze energie- en klimaatambtenaar, die zelf ook ontzettend inzet op het realiseren van bepaalde doelstellingen binnen het lokaal energie- en klimaatpact, en op het motiveren en inspireren van burgers. Dit soort van trajecten kan ook een belangrijke houvast zijn om over te communiceren, om toelichtingen over te geven en op die manier onze inwoners te inspireren. 

Wat waren op voorhand jullie verwachtingen van dit traject?

Voor mij was de verwachting vooral om te ontdekken hoe we circulariteit in dit project kunnen laten invloeien. We hadden al een voorontwerp dat heel traditioneel was qua materiaalgebruik en weinig rekening hield met hergebruik. We weten dat dat niet eenvoudig is, maar het CircuS-traject helpt ons om daar op een andere manier naar te kijken. 

Daarnaast wilden we het traject ook aangrijpen om de afweging te maken tussen renovatie en nieuwbouw vanuit circulair oogpunt. Dat blijkt bijzonder waardevol. Tot slot is het belangrijk om ook in toekomstige projecten slimmer met materialen om te springen. Dit traject biedt daar echt een concrete voeling mee. Zo leggen we de basis voor hoe we ook in toekomstige ontwerpen en uitvoeringen met circulariteit aan de slag kunnen gaan.

Vandaag werkten jullie met de intervisiemethodiek, waarbij je veel in gesprek ging met de andere deelnemende lokale besturen. Heeft die methodiek geholpen om nieuwe inzichten te krijgen? 

Zeker wel. Het helpt om met anderen in intervisie te gaan. Iedereen kijkt toch naar het gebeuren vanuit een zeker specialisme. Er zitten hier mensen met heel veel ervaring. Soms hebben we een andere achtergrond, maar iedereen kijkt toch naar de projecten vanuit een patrimoniumbenadering of een planmatige benadering van de omgeving. Dat heeft toch wel een aantal waardevolle feedbackmomenten opgeleverd. 

Welke waardevolle input hebben jullie vandaag ontvangen tijdens de speeddates met de experts en wat sprong eruit?

Zonder voorkennis van ons project gaven meerdere experts onmiddellijk aan dat het behouden van de beton- en staalconstructie een circulaire en CO2-vriendelijke keuze is. Dit bevestigde voor ons de waarde van de renovatie.

Verder merkte ik dat de experts nieuwsgierig waren naar de planmatige ontwikkeling van de omgeving. Telkens wanneer we aangaven dat we mogelijk op het aangrenzende perceel wilden bouwen, kregen we de tip om niet alleen dat perceel, maar de hele omgeving mee te nemen in onze overwegingen.

Hebben jullie tot nu toe concrete ideeën opgedaan om het eerder conventionele voorontwerp meer circulair te maken, naast het behoud van de structuur? 

We hebben inderdaad al concrete ideeën om circulariteit te integreren bij een nieuwbouw. We werken in Laakdal met een aantal ingenieurs, waardoor we al snel in termen van materialen en technieken denken. Een flexibel gebouw staat hoog op onze agenda, wat mooi aansluit bij circulair bouwen. Daarnaast denken we aan hergebruik en het standaardiseren van bouwsystemen, wat bijdraagt aan een toekomstbestendig ontwerp.

Bij renovatie ligt dat anders. Buiten het behoud van de structuur is het nu nog minder duidelijk en abstracter hoe we circulariteit kunnen toepassen.

Hoe willen jullie de opgedane inzichten vertalen naar een toekomstbestendig ontwerp? 

De centrale vraag is: hoe maken we renovatie en nieuwbouw vergelijkbaar op vlak van circulariteit? Daar willen we de komende weken dieper op ingaan. Vandaag kregen we daar al waardevolle handvaten voor.

Welke impact hopen jullie met dit project te realiseren op lange termijn voor Laakdal en de inwoners? 

Of we nu starten aan een nieuwbouw of aan een renovatie: we willen er sowieso een voorbeeld mee stellen. We willen tonen hoe we op een moderne manier een dergelijk bouwproject aanpakken, zonder dat we gaan experimenteren met de nieuwste zaken. We kunnen ons de risico’s van de absolute pioniersrol als kleinere organisatie namelijk niet permitteren. Maar dat hoeft ook niet. We willen juist inspelen op ontwikkelingen die stilaan mainstream worden, zodat we een voorbeeld kunnen zijn en kunnen tonen dat we een toekomstbestendig gebouw hebben gerealiseerd. 

We hebben het al over de vastgoedstrategie gehad. Maar misschien moeten we nu eens een blik werpen op die toekomst waar je van spreekt: welke rol kan de strategie nog spelen in de verdere besluitvorming over het project?

Een grote rol. Ze helpt om opportuniteiten te identificeren, functies te combineren en gebouwen efficiënter te benutten. Ik pleit ervoor om de bezettingsgraad van onze gebouwen op te krikken. Niet door extra functies te gaan bedenken, maar eerder door ons aanbod op een veel slimmere manier toe te passen. Ik vergelijk het een beetje met de wagen die iemand in privébezit heeft en die veel op de oprit staat, maar die wel het comfort biedt om altijd beschikbaar te zijn wanneer iemand dat wilt. Dat comfort valt een beetje weg als er meer bezetting en multigebruik is, maar je krijgt er wel een efficiënter gebruik van de gebouwen voor terug. 

Heb je nog een tip voor andere lokale besturen?

Altijd goed en breed nadenken voor je begint. En eens je vertrokken bent: resoluut je gekozen weg bewandelen.